万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bī孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重ng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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