OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过2安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里4％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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