5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(s唐山大地震和汶川大地震哪个严重hì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(f唐山大地震和汶川大地震哪个严重ù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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