导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(x于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译uǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译