导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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