5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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