导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中半夜被C醒是一种什么样的感受国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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