导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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