5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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