万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人预期收益率计算公式 预期收益率是什么住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān预期收益率计算公式 预期收益率是什么)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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