OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REI夷洲今是何地，夷洲是哪里T拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通夷洲今是何地，夷洲是哪里过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生夷洲今是何地，夷洲是哪里在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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