近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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