近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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