饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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