万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的(wèi)了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　20电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的16年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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