5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。