文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者