万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院边际贡献的计算公式是什么呀提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下边际贡献的计算公式是什么呀子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(边际贡献的计算公式是什么呀fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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