文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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