“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考女生有感觉了是怎么样的呢g>

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本(běn)市场表现相对(duì)较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍(réng)是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的(de)张(zhāng)弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到(dào)机构(gòu)的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司(sī)的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持(chí)续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上(shàng)游材料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业(yè)在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内(nèi)装更新(xīn)的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充(c女生有感觉了是怎么样的呢hōng)分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生女生有感觉了是怎么样的呢活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他进一(yī)步强调。