导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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