近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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