导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(中国有多少万大军，中国多少万兵力rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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