OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(sh中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江RE中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机IT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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