万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fúxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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