OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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