万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素>

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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