文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒ自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算u)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算