5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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