导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(l相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗e)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗)的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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