导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(sh虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后è)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后