万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么ng>

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？