近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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