导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益苏修是什么意思，苏修是什么意思热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu苏修是什么意思，苏修是什么意思)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭苏修是什么意思，苏修是什么意思(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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