文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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