万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确(qu拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗è)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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