OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华无法企及是什么意思，不可企及是什么意思安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(l无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(c无法企及是什么意思，不可企及是什么意思hǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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