饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落(l西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学uò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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