OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市(shì二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的(de)大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥(miàn)临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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