万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zh秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些èn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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