易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷(dài)款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以(yǐ)“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市(shì)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)横空(kōng)出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝安中心(xīn)区的(de)高价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉(jué)得厉害(hài)，但经历了这(zhè)两年(nián)的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么(me)首付3成210万，加上(shàng)需要(yào)全款支付的(de)部(bù)分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大(dà)批(pī)量(liàng)买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考(kǎo)价以(yǐ)后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三(sān)亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事(shì)实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安居(jū)客的统计(jì)，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情(qíng)的影响，二(èr)手(shǒu)房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中(zhōng)城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的(de)泥(ní)沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研究中心数(shù)据显示：成交量(liàng)上，二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)出台(tái)当(dāng)年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指导价发(fā)布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂牌价低(dī)于及接(jiē)近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成交价低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真(zhēn)实经历其(qí)中(zhōng)的(de)人，才能深(shēn)切的感(gǎn)知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三(sān)年前高杠(gāng)杆(gān)买(mǎi)了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例(lì)属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了(le)太(tài)多(duō)“心(xīn)酸”。二手房(fáng)成交量创下(xià)多年新低，学区房神(shén)话不再，房产(chǎn)中介(jiè)的日子(zi)难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市(shì)陆陆续续(xù)低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山(shān)区试点多子女家(jiā)庭(tíng)和职住平衡(héng)家(jiā)庭(tíng)购房支持政策(cè)。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在(zài)新(xīn)房计(jì)分制度政策(cè)上(shàng)的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅销售(shòu)价格变动情况(kuàng)来(lái)看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去年依(yī)然是下(xià)降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价格都是同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广(guǎng)泛好(hǎo)评的(de)新政。对(duì)于(yú)激活(huó)二(èr)手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是(shì)指出：建筑业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策(cè)，还有一大(dà)波正在路上...

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