5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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