饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗)性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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