文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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