5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(d3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人e)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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