导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗　

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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