5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn外科鼻祖是谁？)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xī外科鼻祖是谁？n)地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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