文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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