5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(y1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yu1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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