近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nè初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程i)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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